Steuerleitfaden
Private Wohnvermietung

1.1  Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus privater Wohnungsvermietung sind in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen (progressiv, 0–45 %).

Was zählt zu den Einnahmen?

• Kaltmiete
• Umlagen / Betriebskostenvorauszahlungen (sofern nicht direkt durchgeleitet)
• Mieterzuschüsse zu Renovierungen
• Einmalige Zahlungen (z. B. Abstandszahlungen)

Kaution zählt grundsätzlich nicht zu den Einnahmen, solange sie rückerstattet werden soll.

Freigrenze / Freibetrag: Es gibt keinen speziellen Freibetrag für Vermietungseinkünfte. Es gilt der allgemeine Grundfreibetrag (2025: 12.096 €), der für das gesamte zu versteuernde Einkommen gilt.

Kleinvermieterprivileg: Existiert in Deutschland nicht — alle Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.

1.2  Werbungskosten

Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einnahmen direkt. Wichtige abzugsfähige Posten:

1.3  Abschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts (nicht des Grundstücks).

Bemessungsgrundlage:

• Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (Grundstückswert wird herausgerechnet)
• Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) werden anteilig auf Grundstück und Gebäude verteilt

1.4  Umsatzsteuer

Private Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG).

• Kein Vorsteuerabzug möglich (z. B. auf Handwerkerrechnungen)
• Option zur Umsatzsteuer: Bei Gewerbeimmobilien möglich, bei Wohnraum grundsätzlich nicht
• Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG): Bei Umsätzen unter 25.000 € p.a. (ab 2025) sowieso keine USt-Pflicht — bei Wohnvermietung ohnehin irrelevant

1.5  Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine laufende Objektsteuer, die vom Eigentümer getragen wird und steuerlich als Werbungskosten absetzbar ist.

Reform ab 2025:

• Neubewertung aller Grundstücke auf Basis des Bundesmodells (oder Ländermodell, je nach Bundesland)
• Hebesätze werden von den Gemeinden festgelegt — stark unterschiedlich
• Typische Belastung: 300–1.200 € p.a. je nach Lage und Objektgröße

1.6  Spekulationssteuer (Verkauf)

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an, wenn die Haltefrist von 10 Jahren nicht eingehalten wurde (§ 23 EStG — privates Veräußerungsgeschäft).

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns:

  Veräußerungserlös
− Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
− Werbungskosten beim Verkauf (Makler, Notar etc.)
+ bereits genommene AfA  (wird dem Gewinn hinzugerechnet!)
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Steuerfreiheit:

• Haltefrist > 10 Jahre → komplett steuerfrei
• Eigennutzung in den letzten 2 vollen Kalenderjahren vor Verkauf (+ Verkaufsjahr) → steuerfrei, auch vor 10 Jahren
• Freigrenze: Gewinne unter 600 € p.a. aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei

1.7  Verlustverrechnung

• Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkunftsarten (z. B. Arbeitslohn) verrechnet werden
• Voraussetzung: Einkünfteerzielungsabsicht muss glaubhaft sein (kein dauerhaftes Verlustmodell ohne realistische Gewinnerwartung)
• Bei verbilligter Vermietung an Angehörige: Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, sonst nur anteiliger Werbungskostenabzug

2.1  Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus privater Wohnungsvermietung fallen in Österreich unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Der persönliche Einkommensteuersatz gilt progressiv (0–55 %).

Einkommensteuertarif Österreich 2025:

2.2  Werbungskosten

2.3  Abschreibung (AfA)

Bemessungsgrundlage:

• Gebäudeanteil der Anschaffungs-/Herstellungskosten
• Grundanteil wird pauschal mit 20 % ausgeschieden (in Wien und Landeshauptstädten: 30 %; bei Grundstückswert > 50 % der Gesamtkosten: tatsächlicher Wert)
• Dieser Grundanteil-Abzug erfolgt automatisch — kein Gutachten notwendig, außer man will abweichen

2.4  Umsatzsteuer

Private Wohnraumvermietung (langfristig, > 1 Monat) ist umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG).

• Option zur Umsatzsteuerpflicht ist bei Wohnraum ausgeschlossen (anders als bei Geschäftsräumen)
• Kein Vorsteuerabzug auf Investitionen
• Kurzfristige Vermietung (< 1 Monat, z. B. Airbnb): unterliegt 10 % USt (Beherbergungsleistung) — eigene steuerliche Behandlung!
• Kleinunternehmergrenze: 55.000 € Umsatz p.a. (ab 2025) — bei normaler Wohnvermietung fast nie relevant

2.5  Grundsteuer

Die Grundsteuer (§§ 1 ff. GrStG) wird auf Basis des Einheitswerts berechnet, der in Österreich noch aus alten Bewertungen stammt und deutlich unter dem Marktwert liegt.

Berechnung:

  Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

• Steuermesszahl: je nach Grundstücksart (z. B. 0,2 % für bebaute Grundstücke)
• Hebesatz: 500 % ist typisch (variiert je Gemeinde)
• Praktische Belastung: deutlich niedriger als in Deutschland, oft nur 50–300 € p.a.
• Als Werbungskosten abzugsfähig

2.6  Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Beim Verkauf einer Immobilie fällt in Österreich die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an — unabhängig von der Haltedauer (§ 30 EStG). Steuersatz: 30 % auf den Veräußerungsgewinn (Flat Tax, nicht progressiv).

Berechnung:

  Veräußerungserlös
− Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
− Verbesserungsaufwand (soweit nicht als Werbungskosten geltend gemacht)
+ bereits abgesetzte AfA  (wird hinzugerechnet)
= Veräußerungsgewinn × 30 % ImmoESt

Ausnahmen / Befreiungen:

• Hauptwohnsitzbefreiung: Immobilie war mind. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt (oder insgesamt 5 der letzten 10 Jahre) → steuerfrei
• Herstellerbefreiung: Selbst errichtetes Gebäude (Eigenherstellung) auf eigenem Grund → steuerfrei (Grundanteil ist aber steuerpflichtig)
• Tausch im Rahmen von Flurbereinigungen → steuerfrei

Alt- vs. Neubestand:

2.7  Verlustverrechnung

• Verluste aus Vermietung und Verpachtung können nur eingeschränkt mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden
• Ausgleichsfähige Verluste: Nur bis zu 60 % mit anderen positiven Einkünften ausgleichbar im selben Jahr
• Verlustvortrag: Nicht ausgleichsfähige Verluste können in Folgejahren mit zukünftigen Vermietungseinkünften verrechnet werden (kein allgemeiner Verlustvortrag wie in Deutschland)
• Liebhaberei-Prüfung: Dauerhaft negative Überschüsse führen zur Einstufung als Liebhaberei → Verluste nicht mehr anerkannt, aber auch keine Steuerpflicht auf Gewinne

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